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地王记录一再被刷新 地价与房价究竟谁更失控?

 

 

    今年上半年,东莞的土地交易市场接连发生令人心跳加速的地块拍卖事件:1月份,虎门金洲村商住用地拍卖,同时创下东莞市商住地楼面地价最高、拍卖竞投单位最多、拍卖现场叫价次数最多等三项纪录;4月份,南城水濂村地块拍卖,总成交价高达14.12亿元,并一举刷新1月份虎门地王的最高楼面地价;事隔近3个月,“地王”价格再度被万科联合竞拍体拿下的塘厦地块刷新,而这一次,塘厦地块的成交楼面价格高达1.5万元/㎡,不仅远远抛离了东莞地价的最高水平,而且创下省内最高楼面地价纪录,拍卖结果令业界震惊。

  面对东莞土地拍卖价屡创新高的现象,许多人都感到意外,而塘厦地块能拍到26.8亿元的高价,连国土部门都觉得价格偏高。市场分析人士指出,虽然这几块地的拍卖价不能代表东莞土地市场整体走势,但土地价格是组成房价的一个最重要指标部分,东莞土地价格已经连续多年持续高涨,地价如果高涨,房价必然飙升。

  现象

  东莞地价连续3年暴涨

  据国土局的最新统计显示,目前东莞一级市场地价2006年同2000年相比,平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米,7年内地价翻了6倍。而从东莞土地交易的年度记录看,东莞的房价是从2004年开始出现明显上涨,东莞的地价也是从2004年开始,每年以10%以上的幅度上涨。

  根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示,从2005年至今年上半年,东莞的土地价格逐年暴涨:2006年东莞城区的土地成交单价为3216元/㎡,较2005年的城区土地单价上涨了46%;今年,仅上半年的城区土地单价就达到了5489元/㎡,比去年上涨70.6%,镇区土地单价也达到了3063元/㎡,比去年土地单价上涨80%,在这种情势下,下半年东莞土地价格还会持续增长。土地上涨速度如此快,令许多业内人士对未来的东莞房价感到忧虑:如此的涨速,东莞的房价恐怕要跟广州房价看齐了。

  合富辉煌东莞市场研究部分析认为,东莞市的中心城区的迅速成型、城市建设的突飞猛进是城区地价高速上涨的一个主因,而2003年后大批外地开发商,特别是深圳开发商大举扎堆到东莞抢地,令土地竞投激烈,则进一步加快抬升了东莞的地价。另外,东莞土地招拍挂制度的全面实施,国家接连出台提高新增建设用地土地有偿使用费征收标准等政策的实施,都是刺激地价不断上扬的主要原因。

  讨论

  是谁让东莞地价“极度兴奋”?

  东莞发布的五年住宅建设规划显示,2007年是东莞土地供应量及开发量最大的一年,住房总建筑面积将达到470万平方米,近日,东莞市政府公布了年内东莞实际可供地为28592亩,其中新增建设用地9795亩,比去年增加1000多亩。在这么充足的供应量下,东莞的地价没有停止上涨的脚步,反而比任何时候都要“兴奋”,上半年以来三个地块拍卖连创新高,令业界“大跌眼镜”,究竟是什么在让东莞地价如此“失控和兴奋”?

  宏远地产总经理钟振强认为,那么多竞争者加入到“抢地大潮”中才是地价抬升的主要原因,是计划的供应与市场的需求之间已经产生突出矛盾,土地出现供不应求,才会造成价格走高。

  市场分析人士认为,由于房价高涨、深圳投资者大举进入东莞市场助长了开发商的信心,许多外地开发商在拿地过程中已经显露出过度信心,出现为抢地而彼此哄抬地价的情况,这也是为何近期东莞土地市场成交价率创新高的重要原因之一。

  土地价格应否加以控制?

  在地价、房价齐步高涨的今天,究竟应如何调控才能让地价和房价走得更为理性?合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群认为,按照目前东莞楼市的发展,城区普通商住用地地价应控制在2000~3000元/㎡,但目前普遍的地价已经超过4000元,地价上涨已经超出了实际水平。

  林毓群表示,政府去控制房价,不如主动控制地价的升幅走势。因为对于土地,政府拥有更多的主动权和话事权,如果政府对地价暴涨听之任之,最终的结果就是房价节节高升,直到无法控制。

  土地价格应如何回归理性?

  如何才能让东莞“热过头”的土地价格回归理性呢?金地集团市场营销部经理陈君斌表示,金地目前已经决定要在东莞加大发展力度,今年初步想法是至少拿到3块地,每块至少20万平方米,或者一块60万平方米以上的地块。而目前东莞土地价格肯定是偏高了,招拍挂这种拿地方式是地价不断提升的主要原因。价高者得这种方式虽然比较透明和规范,但完全由市场来决定土地价格,其弊端就是造成价格越来越高。

  陈君斌认为土地交易最好能够层级推进,而不是完全地由市场主导,比如可以划定某个区域,规定建设的档次项目,还可以采用其他一些方式,比如广州等地采用的“双限”投标等等,多种方式相结合,而不是单纯的以价格来衡量。

  记者观察

  地产“寡头”时代已经来临?

  有知情人士透露,虽然东莞的土地交易已经日益阳光,但在东莞,目前对大宗商住土地进行私下交易的情况还比较多:“东莞早期因土地交易市场比较混乱和不规范,土地囤积情况比较严重,有许多商住土地掌握在本土开发商手中,目前这些土地再不拿出来开发就要被政府无偿收回,为了能找到资金开发,一些开发商把比较大块的优质土地拿出来进行二次协议转让,要么合作开发,要么整体转让,这种情况目前在东莞很普遍,许多外地开发商就是以此途径,拿到了不少土地。”该人士还表示,在这种“私下交易”中,转让方为谋得更多利益,一般都会优先选择跟有实力的品牌开发商进行合作及转让,因此,无论在“台上或台下”,有资金实力的品牌开发商都是拿地的最大赢家。

  记者从土地市场了解到,目前在东莞土地资源最多的除了一些有实力的本土开发商外,一些外地品牌开发商近期也是拿地活跃并且频频得手,这些品牌开发商在未来都是土地市场的绝对“主角”,他们的先天拿地优势,是否会造成土地市场供应一边倒,出现大批优质的规模地块掌控在小部分大开发商之手,继而形成土地交易市场和开发市场的“寡头”效应?最近的拿地信息显示,这种可能性似乎已经越来越明显。

  预测

  下半年地价仍然会持续走高

  合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群表示,虽然几块好地拍出高价并不能代表东莞整体土地市场的价格走势,但目前东莞的地价、房价都在透支着东莞未来城(查看地图)市的经济发展价值。这样的暴涨速度是不合理的,真正健康的市场是合理上涨,而不是过度暴涨。

  东莞中原地产研究部经理车德锐认为,这几个月来,土地拍卖价格走高已经成为了一个热点话题,尤其是上个星期塘厦地块拍出天价更是引发大众的关注。据了解,东莞的大部分开发商今年都有很多拿地计划,这说明开发商都纷纷看好东莞未来的地产市场,现在的土地供求矛盾确实存在。但就供应量来说,东莞的土地供应量并不少,其实少的是那些具有升值潜力的好地,因此在这些优质地块方面竞争非常激烈,价格也会被抬得非常高。从下半年来看,价格仍然会持续走高,因为有不少好地块要入市,比如中央生活区等等,这些地块的竞争其实就是代表未来几年东莞楼市话语权的竞争预演,地价将在这些激烈的竞争中不断拉升。

  楼市情报站

  东莞国土局公拍11地块

  总面积逾67万㎡

  本报讯 (记者 汪绍文、张玉云) 7月18日,东莞市国土局发出了今年第二次“东莞市国有土地使用权出让预告”,包括南城、万江等6镇区共11个地块将于近期推出,总面积达67万多平方米。对预告的地块有意竞投的单位,可以到东莞市土地交易中心登记。

  据了解,东莞市国土局发出的今年第二次“东莞市国有土地使用权出让预告”推出的地块共11个,分布在南城、万江、塘厦、中堂、桥头、凤岗六个镇区,总面积达67万多平方米。除了万江和桥头两块商业用地外,其余地块全部都是商住用途。

  市国土部门表示,各地块具体的面积、规划控制指标和出让时间以正式出让公告为准。对预告的地块有意竞投的单位和个人,可在即日起到东莞市土地交易中心7号、8号窗口进行登记,预约领取资料,正式出让时间及方式再另行通知。

近期将公开出让的11地块情况

  镇区 位置 面积(平方米) 用途 容积率(≤) 建筑密度

南城 宏图路西侧 62539 商住 2.6 25%

南城 宏图路西北侧 129255 商住 2.6 28%

塘厦 林村东深二路南侧 40572 商住 3.0 30%

塘厦 林村宏业北路 49323 商住 2.5 40%

万江 牌楼基 52532 商住 1.5 20%

万江 牌楼基 20967 商住 1.5 25%

万江 牌楼基 4013 商业 2.0 40%

中堂 斗朗工业大道边 131339 商住 2.3 32%

中堂 斗朗村省道S120边 11190 商住 2.45 40%

桥头 湖宾路 15293 商业 1.5 40%

凤岗 凤岗镇黄洞村 161413 商住 1.0 20%

   

发布者:  日期: 2007-8-28  浏览次数: 1338