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第二套房认定标准解读 在连商业银行推出3方案

自9月末《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》下发之后,围绕如何认定“第二套住房”的问题各方观点不一。而商业银行出于业务需要,不得不由分行出面发布“地区政策”,由此市面上有关“第二套房”认定的标准五花八门,甚至相互打架。

在连的近十家商业银行共推出了3种认定方法。首先是以招行、工商银行为代表的“个人认定法+不允许结清再贷”法,即夫妻双方有一人贷过款,配偶一方再去贷,还是按照第一套住房办理贷款。但对于个人而言,即使第一套贷款还清了,第二套贷款也要提高首付。第二种,以大连银行、深发展为代表的“家庭+允许结清再贷”法,即夫妻只要有一人用过贷款,再买房贷款均算第二套房;但家庭只要还清了前面的住房贷款,再办理房贷还可享受第一套的优惠。最后一种,也是最严格的认定方式是以中行、建行为代表的“家庭+不允许结清再贷”法,即以家庭为单位认定,而且还清老贷款再次购房依然视为“第二套”。那么究竟什么样的贷款方式才是最适合您的呢?本期,《住周刊》将就各银行的政策细则为广大读者进行详细解读。

业内人士各银行政策将趋紧

就第二套住房的考核标准及各银行出台的细则,许多业内人士表示,表面上看,监管部门此次定下的基调似有宽松之意,因为一方面公积金贷款不再纳入第二套住房的参考项,并且“已结清贷款的购房者仍可算作第一套住房贷款者”。但事实上,监管部门的基调“松中有紧”,即在“以个人为单位认定还是以家庭为单位认定的选择中,监管层趋向了后者,规定“夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的,再贷款购房需算作第二套住房”。一位银行界人士也表示,虽然监管部门最后说三点基调各家银行可以自由把握,但实际上,三点之外空间已不多;并且部分银行很有可能出于自身风险考虑,只会紧不会松。

购房者新标准有利于改善住房

业内人士分析,监管部门此次表态后,市面上各种五花八门的认定标准很有可能在一定程度上走向统一,一些以个人为单位认定“第二套房”的商业银行也极有可能改变此前的做法。为此,有不少购房者也表示,新政并没有打压改善居住型需求的意愿,市民还清贷款后再购房得到保护。但另一方面,由于新基调明确表示,“夫妻双方只要有一方仍有房贷末结清的,再贷款购房需算作第二套住房”,那么不少中小投资者企图以夫妻一方名义再买房的计划无疑将被削弱。并且由于近年来房价高涨,房贷较高,还款较慢,一些年轻人“升级换代”住房的步伐无疑将进一步放慢。

市场走势中小户型更加受宠

自9月27日央行联手银监会发布“第二套房贷款新政”,规定第二套房首付须四成以上,房贷利率上浮10%以上之后,再次引发了房地产界的新一轮对于“调控”的讨论。多家银行的北京分行日前也已将第二套住房的首付比例提高到40%以上,同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。

该政策的实施制约了许多投资客的置业计划,但从楼市目前的销售结构看,大户型的销售比例正在逐渐减少,但中小户型的产品却在稳步增加。究其原因,一方面是中小户型的产品总房款相对较低,首付和贷款利率的增加对于投资者来说还是相对轻松,不会带来严重的资金压力。另一方面,投资者比较青睐的中小户型产品大多集中在城市核心区域,这些房子无论在转手出售还是出租上都是比较便利的,尤其是目前大连公寓楼盘的租金价格正在不断上涨,这部分资金足以弥补高首付和银行贷款利率带来的差额。

政策的制约,使得楼市投资领域的格局正在发生改变,未来的一段时间内,中小户型的产品将更加得到投资者的喜爱。

发布者:  日期: 2007-11-22  浏览次数: 2001